Entschädigung für Fluglärm auf Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Grillplatz

LG Frankfurt: Keine Kürzung der Entschädigung bei vorweggenommener Erbfolge
von Rechtsanwalt Matthias Möller – Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht (Frankfurt am Main)
 
Fluglärm stört die Erholungsruhe und die Verständlichkeit der Kommunikation und schränkt damit die Nutzung von Balkon, Terrasse oder Freisitz ein. Der Gesetzgeber eröffnet dafür Eigentümern von Wohnimmobilien eine einmalige Entschädigung. Bei Einfamilienhäusern beträgt diese in der Regel 1,48% des Verkehrswerts des Wohngrundstücks. Der Verkehrswert wird aber durch die zur Einsparung von Erbschaftsteuer beliebte vorweggenommener Erbfolge gemindert. In Hessen war es bislang Behördenpraxis, dann auch die Entschädigung entsprechend zu kürzen. Diese rechtswidrige Praxis wird durch ein rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Frankfurt korrigiert. Dem Begünstigten der vorweggenommenen Erbfolge steht danach eine ungekürzte Entschädigung zu.
Der die Musterkläger vertretene und auf das Luftverkehrsrecht und den Lärmschutz spezialisierte Frankfurter Rechtsanwalt Matthias Möller – Meinecke bewertet dies »als Referenzentscheidung zugunsten der die vorweggenommene Erbfolge praktizierenden Anwohner aller deutschen Flughäfen.« Als Folge fordert er von den Bundesländern, »die bundesweit mehreren hundert das Urteil missachtenden Feststellungsbescheide nach den Vorgaben des Verwaltungsverfahrensgesetz zurückzunehmen und durch höhere Entschädigungsfeststellungen zulasten des jeweiligen Flughafenbetreibers zu korrigieren.« Dazu im Detail:
 
1. Außenwohnbereichsentschädigung
Eigentümer von Grundstücken mit Wohnungen und schutzbedürftigen Einrichtungen, Erbbauberechtigte oder Wohnungseigentümer in der Tag-Schutzzone 1 des Lärmschutzbereichs für Flughäfen haben Anspruch auf eine einmalige Entschädigung für fluglärmbedingte Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit ihres Außenwohnbereichs. Grundlage ist die Fluglärm-Außenwohnbereichsentschädigungs-Verordnung – 3. FlugLSV.
Zum Außenwohnbereich gehören Rasenflächen, Gärten, Terrassen, Balkone, Dachgärten oder in ähnlicher Weise nutzbare sonstige Außenanlagen wie Grillplätze. Dabei können Flächen auch durch mehrere Wohnungseigentümer gemeinsam genutzt werden.
Der Zweck der Entschädigung beschränkt sich darauf, die Einbußen an Lebens- und Wohnqualität zu kompensieren, die durch den Fluglärm eintreten. Der Ersatz der Minderung des Verkehrswertes der Außenwohnbereiche ist nicht Zweck der Regelung. Die von der zuständigen Landesbehörde auf Antrag festzusetzende Entschädigung ist vom Betreiber des Flughafens zu zahlen.
In der Verordnung sind je nach Höhe der Fluglärmbelastung und Art der Immobilie ausgehend von einem pauschalierten Verkehrswert eines Einfamilienhauses von 250.000 € Entschädigungspauschalen festgelegt.  Wohnhäuser in der Nachbarschaft der größeren Verkehrsflughäfen haben erfahrungsgemäß einen weit höheren Verkehrswert als dieser pauschale Wert. Sofern Eigentümer den Verkehrswert ihres Grundstücks höher als die genannte Pauschale einschätzen, bieten sich entweder die aus anwaltlicher Sicht oft empfehlenswerte Wertermittlung durch ein auf Kosten des Flughafenbetreibers einzuholendes Verkehrswertgutachten  oder die überschlägige Kalkulation des Verkehrswertes an. Liegt der Verkehrswert über der Pauschale, wird als Entschädigung in der Regel für die Nutzungsbeeinträchtigung des Außenwohnbereichs ein Satz von 1,48 % des Verkehrswertes durch den Flughafenbetreiber ersetzt. Gibt es mehr Geld. Weitere Infos dazu können Sie den Erläuterungen zum Ablauf des Entschädigungsverfahrens entnehmen.
Die angesprochene Schutzzone umschließt eine Fläche mit einer Belastung von mindestens LAeq Tag 60 dB (A). In Frankfurt befinden sich die südlichsten Gebiete von Niederrad und Sachsenhausen in der Tag-Schutzzone 1. Der Anspruch besteht im Umfeld des Frankfurter Flughafens für Grundstücke, auf denen bauliche Anlagen vor dem 13.10.11 errichtet worden sind oder für die vor diesem Datum eine Baugenehmigung vorlag. Im Umfeld anderer deutscher Flughäfen geltende andere Stichtage im Umfeld der anderen deutschen Flughäfen gelten andere Stichtage.
 
2. Vorweggenommene Erbfolge
Unter dem Begriff vorweggenommene Erbfolge versteht der Bundesgerichtshof „die Übertragung des Vermögens (oder eines wesentlichen Teiles davon) durch den (künftigen) Erblasser auf einen oder mehrere als (künftige) Erben in Aussicht genommene Empfänger.“ (DNotZ 1992, 33) Wesentlicher Zweck der vorweggenommenen Erbfolge ist die Generationennachfolge kombiniert mit einer Ersparnis an Erbschaftsteuer. Häufig wird das Eigentum an die Kinder gegen Eintragung eines Wohnrechts für die Eltern im Grundbuch übertragen. Eine solche dingliche Belastung macht das Grundstück während der Lebzeiten der Eltern für einen potenziellen Käufer weniger interessant, weshalb die Gutachter regelmäßig den Verkehrswert eines so belasteten Grundstücks je nach Lebensalter der Eltern um bis zu 90 % niedriger taxieren.
„Urtyp“ des Vertrags zur vorweggenommenen Erbfolge ist die Hofübergabe nach der Höfeordnung im landwirtschaftlichen Bereich. In diesem übernimmt die nachkommende Generation die Bewirtschaftung des Hofes. Die Elterngeneration wird meist durch ein Altenteil (vgl. Art. 96 EGBGB) abgesichert.
Die lebzeitige Zuwendung von Vermögen kann aber auch andere Gründe haben. Anlass kann beispielsweise eine Eheschließung mit der Funktion einer Mitgift sein. Eine mögliche Gegenleistung sind ein Erbverzicht oder bestimmte Abfindungs- und Ausgleichszahlungen des Bedachten an die späteren Erben (Kollationspflicht).
 
3. Bisherige Behördenpraxis zur Außenwohnbereichsentschädigung
Das Regierungspräsidium Darmstadt hatte bislang die Entschädigung für die Einschränkung der Nutzung des Außenwohnbereichs nach dem eingeholten Verkehrswertgutachtens der Immobilie Wert festgesetzt und bei einer vorweggenommenen Erbfolge dann eine Entschädigung um bis zu 90 % gekürzt. Dagegen wandten sich in einem Fall der vorweggenommenen Erbfolge die Kinder eines Vorstandsmitgliedes der Initiative Stop-Fluglärm.de in einem Musterklageverfahren vor dem Landgericht Frankfurt.
 
4. Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 11. Juli 2018
Das Landgericht gab den Erben in ihrer Forderung nach einer höheren Entschädigung recht und verurteilte den Flughafenbetreiber Fraport AG zur Zahlung einer um ca. 90% höheren  Entschädigung aus dem Verkehrswert des Wohnhauses ohne Berücksichtigung der vorweggenommenen Erbfolge.
Zur Begründung stützt sich das Gericht auf eine rechtliche Regelung des Fluglärmrechts die eine höhere Entschädigung eröffnet, »wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls eine deutlich abweichende Höhe der Entschädigung angemessen ist.« (§ 8 Abs. 1 3. FlugLSV).
Die gesetzlich geforderten besonderen Gründe leitet das Urteil aus dem gegebenen Sachverhalt ab, dass das Wohnhaus vor dem maßgeblichen Stichtag im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an die Kindergeneration übertragen wurde, zugunsten der Eltern mit einem Wohnrecht belastet wurde und sowohl von den Kindern als auch von den mit dem Wohnrecht begünstigten Eltern »im Familienverband bewohnt wird«.
Das Ziel der Regelung des Fluglärmrechts sei, so das Landgericht, eine Entschädigung für fluglärmbedingter Beeinträchtigungen des Außenwohnbereichs. Begünstigt seien Eigentümer, Erbbauberechtigte und Wohnungseigentümer. Personen mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht seien dabei vom Gesetzgeber offensichtlich übersehen worden.  Die fluglärmbedingte Beeinträchtigung des Außenwohnbereichs unterscheidet sich, so das Urteil, aber für die im Grundbuch eingetragenen Kinder und ihre Eltern als Berechtigte eines Wohnrechts nicht von dem Fall, in dem das Grundstück ohne Belastung mit einem dinglichen Wohnrecht im Familienverbund bewohnt wird. Das Abstellen auf den Verkehrswert unter Berücksichtigung des dinglichen Wohnrechts »führt in solchen Fällen zu einer Verkürzung des Entschädigungsanspruchs, obwohl die Beeinträchtigung des Außenwohnbereichs für die Familie gleich ist.«
Der Wortlaut der gesetzlichen Regelung widerspreche dieser Auslegung nicht, weil dort keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass für den vorliegenden Fall keine erhöhte Entschädigung gewährt werden soll.
Die Begründung des Gesetzes erschließe, dass der Gesetzgeber sich nicht mit der Frage auseinandergesetzt hat, dass sich unter Umständen ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht im Familienverband zu einem stark abweichenden Verkehrswert führen kann. Besonderheiten beim schutzwürdigen Umfang des Außenwohnbereichs, bei der Intensität der Fluglärmbelastung, der Lärmvorbelastung und bei der Art der baulichen Nutzung der betroffenen Flächen sollen aber eine Sonderfallprüfung eröffnen. Auch bei der Minderung des Verkehrswerts durch ein eingetragenes Wohnrecht soll nach dem Grundgedanken des Urteils eine Sonderfallprüfung eröffnet sein.
Ergänzend begründet das Urteil sein Ergebnis damit, dass die Klägerin und die Wohnungsberechtigten wegen der rückwirkenden Bestimmung des Verkehrswertes auf den festgelegten Stichtag etwa durch Änderung der dinglichen Berechtigung keinen Einfluss mehr auf den Verkehrswert nehmen konnten.
 
5. Rechte der Grundstückseigentümer
Das Urteil schafft Rechtsklarheit für die Entschädigungsansprüche parallel auch alle anderen durch eine vorweggenommene Erbfolge begünstigten Grundstückseigentümer. Soweit die zuständige Behörde in der Vergangenheit bereits zu ihren Lasten eine gekürzte Entschädigung festgesetzt hat, ist diese in Konsequenz des Urteils rechtswidrig und diese Behörde hat auch bestandskräftige Bescheide der Vergangenheit nach den Vorgaben des Verwaltungsverfahrensgesetzes innerhalb von zwölf Monaten seit Kenntnisnahme des Urteils zurückzunehmen und zugunsten der Eigentümer zu korrigieren (§ 48 HVwVfG).
 
6. Rechtspolitische Wirkungen des Urteils
Das Urteil schafft materielle Gerechtigkeit zugunsten einer angemessenen Entschädigung der vom Fluglärm Betroffenen durch Rückgriff auf eine im Fluglärmrecht eröffnete Sonderfallprüfung. Die aus dem Ziel der Entschädigungsregelung abgeleitete Begründung überzeugt, auch weil sie weder dem Wortlaut noch der Begründung der Norm widerspricht.
Aus dem Urteil lässt sich über den hier entschiedenen Fall hinaus ableiten, dass eine Absenkung der Entschädigung für die Folgen des Fluglärms aus belastenden Eintragungen im Grundbuch im Rahmen einer Sonderfallprüfung kritisch zu hinterfragen sind.
In allen Bundesländern sind die für die Festsetzungen von Entschädigungen zuständigen Behörden gefordert, diesen Sonderfallprüfungen unter besonderer Berücksichtigung des Zieles der Entschädigungsregelung im Fluglärmgesetz durchzuführen. Der einfachen Anwendung der Prozentrechnung auf einen möglicherweise unangemessen niedrig ermittelten Verkehrswert ist damit ein wirksamer Riegel vorgeschoben.
Gegen die Höhe eines unangemessen niedrig festgesetzten Entschädigungsbetrages steht den Betroffenen der Rechtsbehelf der Klage an das zuständige Landgericht offen.
Bei der anstehenden Novellierung des Fluglärmrechts ist der Gesetzgeber zu einer Neuregelung auch der hier diskutierten Fälle gefordert. Im Übrigen erscheint die vom Gesetzgeber bezifferte prozentuale Entschädigung von lediglich 1,48 % des Verkehrswertes angesichts der langfristigen und schwerwiegenden Beeinträchtigungen der Wohnnutzung durch den Fluglärm unangemessen niedrig; sie ist nach Meinung des Autors zumindestens zu verdoppeln.

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